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    百城住宅庫存規模增速加快,27城去化壓力較大

    2020-12-30 16:55:36     來源:房大全

    上海易居房地產研究院日前發布的《全國百城住宅庫存報告》顯示,截至11月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51040萬平方米,環比增長1.6%,同比增長7.8%。當前庫存規模已保持連續24個月同比正增長。

    總體上看,今年全國百城庫存規模的增長,和房企積極推盤等有關。尤其是在“三道紅線”約束下,房企供應節奏加快,導致庫存規模升高。

    百城住宅庫存規模增速加快

    報告基于今年1-11月份數據預估,2020年百城庫存面積同比增速約為8%。對比2019年全年6%的增速,今年庫存規模增速加快。易居研究院認為,雖然今年全年房屋交易不錯,但庫存壓力依然存在,需要在2021年積極重視去庫存的問題,從而真正化解庫存的壓力。

    從供求關系上看,11月份100個城市新建商品住宅供應量為6004萬平方米,成交量為5197萬平方米,呈現了“供大于求”的態勢。如果從全年來看,供應力度明顯超過成交力度,并在6月份、9月份和11月份出現了三波供應高峰。

    城市結構方面,三類城市都出現了同比增速為正的現象。截至11月底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3143、26820和21077萬平方米,同比增速分別為12.3%、11.0%和3.3%。易居研究院認為,在關注庫存同比正增長的同時,也需要關注一些市場動態和市場特殊性。例如,一線城市雖然庫存規模在上升,但是樓盤認籌火爆的現象也比較突出,部分城市部分樓盤出現了一房難求的現象。這都要求后續更加客觀、理性、全面地看待庫存走勢。

    具體到各個城市,庫存同比上升的城市數量較多。根據報告,截至11月底,100個城市中有59個城市庫存出現了庫存同比正增長現象。進而也帶動了全國百城庫存規模超過去年同期水平。但不同城市庫存的增長有不同的邏輯,類似日照、贛州、柳州等庫存增加,和市場消化能力不足或有關。而類似南京、深圳等城市庫存增加,則和今年積極供應樓盤有關。

    百城住宅去化周期為9.6個月

    報告顯示,11月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.6個月的時間。易居研究院預計,12月份或出現小幅反彈。總體上看,今年全年庫存去化周期絕對值并不是特別高。尤其值得說明的是,今年各地豪宅交易總體不錯,客觀上對于大戶型和市區的項目去庫存有積極的作用。

    從各類城市的存銷比情況來看,沒有出現較大的分化。根據報告,11月份,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為9.7、9.7和9.5個月。易居研究院認為,后續要關注一些新的變化,比如都市圈和城市群發展的政策紅利會不斷出現,這或使得二線城市后續去庫存的狀況有繼續改善的可能。

    從城市排行來看,在11月份存銷比數值排名前10的城市中,景德鎮、日照和包頭等城市位于偏高水平,其去庫存周期或存銷比分別為39.2、34.6和32.4個月。如果以存銷比合理值14個月為標準,全國百城中有27個城市存銷比超過了14個月,類似城市也是屬于去庫存壓力相對較大的城市。

    住房消費釋放將成亮點

    從全國100城庫存數據看,今年庫存絕對規模有所上升,和供給端相對活躍有關。而從去化周期數據看,基本上保持了低位。尤其是一些受疫情沖擊較大的城市如武漢,當前庫存相關指標總體合理、健康,說明樓市恢復情況較好,也釋放了非常好的信號。

    易居研究院分析認為,當然去庫存的工作需要繼續,尤其是今年四季度全國部分城市依然出現了去庫存困難的問題,房企也有各類困擾。2021年,在全國內循環機制下,穩消費、促消費將成為重要的內容,合理住房消費的釋放也是一個亮點。在“房住不炒”的大前提下,積極做好去庫存工作,從而真正促進房地產消費市場的活躍。

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