趕緊收藏!九江二手房購買流程詳細指南來了!

2020-09-14 13:55:28     來源:房大全

近幾年

在九江關注二手房的人越來越多

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有不少小伙伴表示:

還是不清楚二手房購買流程?

不知道買賣二手房到底應該交哪些稅?

不知道買二手房應該注意什么問題?

不打緊,

今天小編為大家整理二手房的相關事宜,

超干的干貨請收好!

(1)九江買二手房限購嗎?

九江的二手房同樣限購,跟新房限購政策是一樣的。

目前九江執行的買房政策是:針對不同群體,實行不同程度上的限購。

►本市戶籍購房人家庭成員在限購區僅有一套住房或無住房(含住宅性質公寓,下同)可以購買一套;

►非本市戶籍購房人家庭成員限購區無住房只可以購買一套;

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限購區域:從長江大橋起,沿福銀高速至廬山大道立交橋交匯處,沿廬山大道向東南(含加州風情項目),至廬山大道濂溪大道交匯處,沿濂溪大道向西,至濂溪大道十里大道交匯處,沿九園路向西(含半山溪谷項目),至九園路與通嶺大道交匯處,沿八里湖西岸道路至八里湖北大道大橋處,沿八里湖新開河至長江,以上路段、河流與長江形成的閉合范圍。

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(2)買二手房的流程是什么?

01

定好目標

不管是用于剛需還是改善,大家在決定買二手房之前都會有一個心理預期:

1、我能在哪個區域購買、再是我想在哪個區域購買

2、我心理預期的建筑面積區間是多少,60-90㎡還是95-150㎡等等。

3、我的預算是多少?這個很重要(理性消費臉.jpg)

02

選房 & 看房

選房:選擇一家靠譜的中介,通過中介進行選房。選房時最好帶上一個朋友或者伴侶多一個參考意見。經常上網的朋友可以自行通過各大網站平臺進行選房。提前做好功課,心里有個底。

看房:多多了解房屋的區位、周邊配套設施、戶型,網上看到的和你實際看到的多少有點區別。

03

產權查詢

買方選中房屋后,需查看所購房屋的產權證書,審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性,要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。

明確房屋的所有人信息、賣方是不是產權人、房屋是否可以交易等等,預防因產權帶來不必要的糾紛。

04

簽約訂房

這一環節包括購房合同的簽訂、定金的支付等,是二手房交易中重要的一環,諸多購房協議在此刻生成,而這些簽訂的合同也是重要的憑證。

在簽訂二手房買賣合同后需找評估公司做評估,這個過程一般來說要5-7個工作日。

05

支付房款

支付房款的方式不盡相同,有全款和貸款,依據個人情況而定,貸款買房的程序比全款買房復雜的多,貸款的房子要辦理相關按揭業務。

如果是公積金貸款和商業貸款組合的,則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段,通常要40個工作日左右。

06

繳納稅費

按揭辦理下來后,要注意注銷該物業的他項權證。將合同交到房管部門產權交易相關辦事窗口,拿受理單。憑受理單到農稅繳納相關稅費,拿契稅完稅證。

憑完稅契證到土管部門辦理國土證。憑完稅契證到房管部門辦理房產證。

購買二手房要交納的稅費主要有包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。交完稅后,賣方再將房屋過戶給買方。

07

物業交割

買賣雙方在進行房屋交付時,需要查看一下房東之前的水、電、氣、物業費用是否結清,戶籍是否占用,學區房注意學籍是否被占用。

如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否要更換或搬走,交交割完成后業主交付鑰匙。

08

付余款,完成交易

買方領取到房屋所有權證后,向賣方付清余款,賣方交付房屋并結清所有物業費后,二手房交易完畢。

09

恭喜這位朋友,喜提新房

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(3)買賣二手房到底交哪些稅?

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1、契稅

首套房或者二套房,房屋面積≤90平,契稅為1%。

首套房房屋面積>90平,契稅為1.5%。

二套房房屋面積>90平,契稅為2%。

注意,二手房的契稅,大多數情況下,是按照房屋的評估價來計算的,而非房屋的成交價格。

2、增值稅及附加稅:購買二手房,需要繳納增值稅。增值稅及其附加稅的稅率為5.6%,滿2年可以免征增值稅,滿2年是指房產證或契稅完稅證從出證時間開始計算,到房屋出售時,時間滿2年或超過2年。

3、中介費:中介費一般為房屋成交價格的1-3%。

4、貸款擔保費房貸擔保費指銀行一般為了規避房貸風險,需要借款人提供專業的擔保公司,由他們為你提供擔保所支付的費用。暫沒有收費標準。

5、個人所得稅:一般征收房屋價款的1%。滿五唯一的房子,免征個稅。即該房屋為出售人的唯一住房,且不動產證滿了五年,則可以免征個稅。

備注:名義上來說,稅費由買房和賣房雙方承擔,但在實際的操作中,稅費很多情況都是由買方來繳納的。

如果需要銀行貸款,則在上述費用基礎上加上評估費評估總價=貸款金額÷ 貸款成數 評估單價=評估總價÷面積

備注:在滿足客戶貸款條件下,評估單價應在允許的范圍內,也就是說高評低評是有限度的。

整體來說,二手房交易的稅費是一大筆資金啊,大家心里有沒有一種錢掉了的感覺?反正我是大大的有了……

(4)買二手房時應該注意避哪些雷?

01

土地使用年限是否明確

關于房屋使用年限,比如:開發商是2008年拿到的土地,2年后交房,且新業主入住,10年后房主將房屋轉讓,這個時候買方買到的這個二手房的產權年限還剩余70-2-10=58年。

此時,買方就要好好考慮,按照同地段70年產權商品房價格購買此二手房,是否劃算。

02

房屋產權是否準確

買賣雙方簽訂購買合同時,買方一定要確認正在交易的房屋,是否已經得到房屋共有人的同意。若一房屋有多個共有人,卻只有部分共有人同意出讓,在這種情況下,買賣合同很有可能是無效的。

03

交易房屋是否在租

“ 買賣不破租賃” 也就是說,房屋買賣合同不能對抗事先生成的租賃合同。不管這個房子怎么買賣,租戶一樣有權繼續居住下去,直到合同時間結束。

一旦發生正在交易房屋的租賃合同還未到期這種情況,買方得到的就是一個不能及時入住或者投入使用的房屋。

04

上證人數&戶口遷出

房產證上要寫幾個人的名字?老婆、孩子的如果要加,現在就一起寫上,以后再加,麻煩的很。

同時,在簽訂合同的時候就協議好賣方戶口遷出的時限。

05

明確違約責任

明確違約責任,注意以下幾點:

(1)合同上的時間必須都是精確的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的字眼。

(2)每項主要義務都要有一一對應的違約責任,最好直接定下具體數額的違約金(但是別定太高,太夸張好像法院也不認)

(3)定下如果違約,賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外,定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。

說了這么多,希望能幫到近期打算買二手房的各位小伙伴們!你如果不了解交易流程以及各類稅種,就快快藏了吧,我允許。

如果有什么需要補充或者說錯的地方,大家可以在評論區指正,也歡迎更多有買賣二手房經驗的九江人來透露內行消息鴨!

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